La Défiscalisation Immobilière Est-Elle Forcément Une Arnaque ?

Une soixantaine de footballeurs professionnels a été victime d’arnaques à la défiscalisation immobilière, pour un préjudice qui pourrait friser les 100 millions d’euros. Un cas isolé ?

Malraux, Pinel, Censi-Bouvard… Ce n’est pas la composition d’une équipe de foot mais la liste des dispositifs fiscaux favoris de nos footballeurs professionnels. Selon une enquête du journal L’Équipe de ce lundi, près d’une soixantaine de  joueurs professionnels de football a été victime d’une escroquerie sur des placements immobiliers, pour un préjudice estimé à entre 40 et 100 millions d’euros.

En cause, des dispositifs bien connus : la location meublée non professionnelle (LMNP) et les dispositifs Pinel et Malraux. Dans tous les cas, il s’agit pour un contribuable fortement imposé, d’acheter une bien immobilier, de réaliser des travaux et de déduire de ses impôts une partie de l’investissement ainsi que les loyers. Des dispositifs tout à fait légaux qui réclament cependant une certaine vigilance. Ainsi le journal L’Équipe reporte l’exemple de Grégory Bettiol, ancien attaquant de l’OL a tout perdu dans cette affaire. Il a mis fin à sa carrière en 2015 sur blessure et rembourse aujourd’hui 5 500 € par mois alors que lui et sa femme ne gagnent que 5 000 € mensuels.

Il a eu la faiblesse de croire dans la promesse d’un conseiller financier qui lui a proposé d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une forte réduction d’impôt grâce au dispositif Malraux, mécanisme de soutien au patrimoine historique offre une belle carotte fiscale.

Jugez plutôt. En Malraux, vous investissez 100 000 euros dans un immeuble dans le centre historique d’une ville. 40 000 euros servent à l’achat de l’immeuble et 60 000 aux travaux planifiés sur plusieurs années. L’investisseur peut déduire 18 000 euros de réduction d’impôt (30 % de 60 000 euros) au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Cerise sur le gâteau, le Malraux est l’une des rares « niches fiscales » à ne pas être plafonnée. Une aubaine pour les gros contribuables.

Mais la réalité est rarement aussi belle que les discours commerciaux des vendeurs de Malraux.

Les vendeurs parlent rarement de la taxation à la revente du bien. Le fisc calcule en effet la plus-value en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Or ici, le prix de revient correspond au prix du foncier (hors travaux), auquel peut s’ajouter un forfait travaux de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Si le bien est revendu 100 000 euros au bout de 10 ans, en principe l’investisseur ne devrait fait aucune plus-value et n’a donc pas d’impôt à payer. Sauf que sur le plan fiscal, avec le dispositif Malraux, il aura gagné 49 500 euros, soit le prix d’achat (40 000 euros) auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (4 500 euros) et du forfait travaux de 15 % (6 000 euros). Ce contribuable sera taxé à hauteur de 14 355 euros et ne recevra en net que 85 645 euros.

La perte ne couvre même pas la réduction d’impôt.

Autres soucis, les travaux. Étalés sur plusieurs années, ils sont souvent sous estimés et revu à la hausse par la suite.

En plus, pour maximiser l’avantage fiscal, les investisseurs s’endettent pour financer le bien. Comme le remboursement de ce prêt est souvent supérieur au loyer, il se crée un « déficit foncier », déductible des impôts. Problème la rentabilité locative est faible, autour de 3 %, voire nulle si le propriétaire ne trouve pas de locataire. Ce qui arrive souvent si les travaux s’éternisent.

Dans tous les cas, la plupart des investisseurs en immobilier, que ce soit en Malraux ou en Pinel, surpayent leur bien. Selon une étude du réseau d’évaluation Immo G Consulting les frais et commissions des différents intermédiaires, quel que soit le nombre (prix d’acquisition + taxes + commissions) tourneraient actuellement autour de 30 %. « De nombreux candidats investisseurs croient naïvement (et à tort) que la mention « dispositif Pinel » signifie qu’il y a là une quelconque garantie de l’État », dénonçait alors le cabinet Immo G Consulting dans un communiqué. « Certains vendeurs en profitent et s’en servent habilement dans leurs réclames. »

Un amendement a même été voté pour limiter ces frais à 10 %. Il est motivé par la volonté de lutter contre les abus lors d’un investissement « Pinel », par des marges de distribution anormales, aux motifs que la « rémunération élevée » viendrait détourner l’avantage fiscal du client.

Mais tous les professionnels arguent que « les honoraires perçus par ces derniers sont directement payés par le promoteur (qui réduit ses revenus à cette occasion) à partir d’une grille de prix qui est la même que celle présentée aux clients par le promoteur. Du moment où l’acquéreur achète directement au promoteur ou via un intermédiaire, il payera le même prix et bénéficiera des mêmes avantages. Ce n’est donc pas une charge augmentative du prix de vente. »

Vent debout contre ce projet les professionnels ont réussi à relever à 10 % le taux de rémunération maximale.

Pas de quoi refroidir les professionnels de l’immobilier qui misent déjà sur la prochaine niche fiscale : le dispositif Denormandie créer en fin d’année 2018 pour inciter les particuliers à s’engager dans l’acquisition et la réhabilitation de logements dans les centres-villes qui se désertifient et se dégradent (soit 222 communes un peu partout en France). Comme pour le Pinel, les investisseurs, qui réhabilitent ces logements, doivent s’engager à les louer pendant 6, 9 ou 12 ans et bénéficient en contrepartie d’une réduction d’impôt représentant 12, 18 ou 21 % du prix de l’investissement. À condition de faire 25 % du prix d’achat en travaux !

La Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) a même fait tourner ses calculettes pour identifier les villes ou les rendements seront les meilleurs. Pour un appartement de 60 m2, sur le podium, on trouve Carcassonne, avec une rentabilité brute annuelle de 8,2 %, suivie d’Auxerre (7,3 %) et Pau (6,7 %).

Et fiscalement, contrairement au Malraux, dans le Denormandie, les plus-values lors de la revente tiennent compte des travaux. C’est déjà ça !